Ratgeber Hausverkauf & Steuer
Hausverkauf und Steuern: In unserem Maierimmobilien Ratgeber dreht sich alles um Einkommenssteuer und Co. Und vor allem um die Fragen, wann sie wie viel an wen zu zahlen haben. Wir verschaffen Ihnen einen Überblick und verraten Ihnen mit Durchblick, auf welche Besonderheiten Sie achten können – und welche Probleme Sie unbedingt vermeiden sollten.
Welche Steuern können beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf anfallen?
Die gute Nachricht vorweg: Privatpersonen wird der Hausverkauf oder Wohnungsverkauf steuerlich recht leicht gemacht. Vor allem, wenn es sich dabei um eine einmalige Aktion handelt und Sie die Immobilie vorher selbst genutzt haben. Trotzdem gibt es auch hier einige Dinge zu beachten, damit sich der Wohnungs- oder Hausverkauf nicht später bei der Steuererklärung als Fiasko entpuppt. Gewerbliche Immobilienverkäufer und Verkäufer, die eine vermietete Immobilie veräußern wollen, hingegen müssen gleich ein paar Stolpersteine berücksichtigen. Erfahren Sie jetzt, welche Steuern Sie beim Wohnungsverkauf und Hausverkauf beachten sollten.
Besondere steuerliche Regeln für die Eigennutzung
Nicht immer muss man den Hausverkauf versteuern. Haben Sie ein Haus oder eine Wohnung vor dem Verkauf ausschließlich (also ab Fertigstellung) oder im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt, fällt für den Verkauf der Immobilie keine Spekulationssteuer an. Sie können die Immobilie schon nach drei Jahren steuerfrei verkaufen – und dadurch jeweils die eigentliche Spekulationsfrist von 10 Jahren ignorieren. Hierbei gelten auch angebrochene Kalenderjahre. Wir sprechen übrigens auch von Eigennutzung, wenn nicht Sie, sondern Ihre Kinder dieses Haus oder die Wohnung bewohnt haben. Wichtig: Nur, wenn Sie für diese Kinder noch Kindergeld beziehen, können Sie auch in diesem Fall wegen Eigennutzung die Immobilie steuerfrei verkaufen.
Die Spekulationssteuer: Einkommenssteuer beim Immobilienverkauf
Die Einkommensteuer, die beim Verkauf von Immobilien anfällt, wird umgangssprachlich auch als Spekulationssteuer bezeichnet. Sie fällt als Steuer bei Wohnungs- oder Hausverkauf an, wenn die Immobilie innerhalb einer Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft werden soll, zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet ist und beim Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Sie entfällt ausdrücklich, wenn der Wohnungs- oder Hausverkauf nach Eigennutzung (siehe oben) erfolgt. Die Spekulationsfrist bezeichnet den zeitlichen Rahmen zwischen Erwerb und Veräußerung der Immobilie. Es gilt hierbei immer die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die Spekulationssteuer hat also vor allem die Aufgabe, zu verhindern, dass (vermietete) Wohnungen und Häusern zu reinen Spekulationsobjekten werden.
Ein wichtiger Hinweis für Erben: Möchten Sie eine geerbte Wohnung oder ein geerbtes Haus verkaufen, erben Sie auch die Spekulationssteuer, bzw. die Spekulationsfrist. Neben der Erbschaftssteuer (die anfällt, wenn der Verkehrswert der Immobilie Ihren Freibetrag übersteigt) kann also auch eine Einkommenssteuer auf Sie zukommen, sollten Sie die geerbte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufen. Meist ist dies bei (älteren) geerbten Immobilien nicht der Fall, trotzdem lohnt es sich, vorher Informationen einzuholen, ob und wie lange eine Spekulationsfrist für das Objekt gilt. Ansonsten gelten für geerbte Immobilien dieselben Regeln und Fristen wie bei allen anderen auch. Im Sinne der Eigennutzung liegt das Augenmerk hierbei beim Erblasser.
Immobilien verkaufen im großen Stil: die Gewerbesteuer
Verkaufen Sie drei oder mehr Objekte innerhalb von fünf Jahren, liegt meist gewerblicher Handel vor. Es gibt hier Ausnahmen, etwa wenn die Immobilien mehr als zehn Jahre vermietet oder von Ihnen selbst drei aufeinanderfolgende Jahre (Verkaufsjahr plus die zwei Jahre davor, auch anteilig möglich) bewohnt/genutzt wurden. Liegt aber gewerblicher Immobilienhandel vor, werden Sie Gewerbesteuer zahlen müssen. Übrigens auch rückwirkend: Haben Sie bereits zwei Immobilien steuerfrei verkauft und verkaufen Sie dann eine dritte (innerhalb von fünf Jahren), wird die Gewerbesteuer auch auf die ersten beiden Verkäufe angewendet. Die Gewerbesteuer mag für die meisten Privatpersonen eher uninteressant sein, trotzdem sollten Sie – zum Beispiel bei einem größeren Erbe mit mehreren Immobilien oder wenn Sie mehrere Wohnungen verkaufen wollen – diese Steuer im Hinterkopf behalten.
Wichtig für den Käufer: die Grunderwerbssteuer
Haben Sie vor, ein Haus zu kaufen, fällt für Sie die Grunderwerbssteuer an. Wichtig hierbei: Grundstücksverkäufe sind von der Umsatzsteuer befreit, während auf Erbe und Schenkung von Immobilien keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. So soll in beiden Fällen eine Doppelbesteuerung vermieden werden.
Nur in bestimmten Fällen relevant: die Umsatzsteuer
Sollten Sie privat eine Immobilie verkaufen, fällt keine Umsatzsteuer an, der Erlös wird hier dem Grunderwerbsteuergesetz zugeordnet. Und eine Doppelbesteuerung wäre gesetzlich nicht zulässig. Übrigens: Auch Schenkungen, Übertragungen zwischen Ehegatten und Kindern und Erbschaften sind umsatzsteuerbefreit. Beim gewerblichen Verkauf von Immobilien fällt hingegen Umsatzsteuer an, wenn die Immobilie nach dem Kauf umsatzsteuerpflichtig vermietet werden soll, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet ist oder wenn im Kaufvertrag eine sogenannte Optierung zur Umsatzsteuer eingetragen ist. Hierbei wird notariell beglaubigt auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet, um Vorsteuer geltend machen zu können – mit finanziellen Vorteilen für den gewerblichen Verkäufer.
Steuern und Hausverkauf: Diese Fristen müssen Sie beachten
Drei Fristen sind entscheidend, wenn wir über den Verkauf von Immobilien und Steuern sprechen: Beim (gewinnbringenden) Verkauf von Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren fällt Einkommenssteuer (also Spekulationssteuer) an. Dasselbe gilt, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren drei oder mehr Objekte verkaufen. Haben Sie hingegen im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren die Immobilie selbst genutzt, ist der Verkauf von der Einkommensteuer befreit. Hierbei werden auch angebrochene Kalenderjahre berücksichtigt.
Der reine Grundstücksverkauf: Hier fallen Steuern an
Beim Verkauf von Immobilien innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist kann bei Wohnungen und Häusern durch vorherige Eigennutzung die Spekulationssteuer vermieden werden. Bei reinen (also unbebauten) Grundstücken ist dies aus logischen Gründen nicht möglich, da hier keinerlei Wohnraum zur Eigennutzung vorliegt. Wollen Sie also ein Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend verkaufen, fällt immer Einkommensteuer an. Ansonsten gelten dieselben steuerlichen Regeln für den Grundstücksverkauf wie für Wohnungen und Häuser.
Steuern bei Immobilienverkauf mit Verlust
Sollten Sie durch einen Immobilienverkauf Verluste machen, greift §23 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes (EstG): „Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden.“ Dies bedeutet leider auch: Nur wenn Sie im selben Jahr Gewinn mit privaten Veräußerungsgeschäften gemacht haben, dürfen Sie deren Steuerlast durch den Verlust aus dem Immobilienverkauf senken. Die Steuerlast aus anderen Einkünften bleibt unberührt.
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