Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen

Bereits der Verkauf von kleinen Grundstücken, einzelnen Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern kann nervenaufreibend und langwierig sein. Wollen Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, besteht das Risiko, dass Sie dies noch wesentlich mehr Zeit, Geld und Nerven kosten wird. Deshalb haben wir Ihnen ein paar Tipps zusammengestellt, wie Sie Ihre große Immobilie richtig verkaufen können. Der wichtigste Tipp deswegen schon hier: Verlassen Sie sich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses auf Profis. Ein erfahrenes, zuverlässiges und bestens vernetztes Maklerhaus wird schneller, unkomplizierter und auf dem sichersten Weg bessere Preise erzielen als jede Privatperson.

Bevor wir zu den Vor- und Nachteilen kommen, die der Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit sich bringt, schauen wir uns erstmal die möglichen Wege an, den Wert der Immobilie im Vorfeld optimal ermitteln zu können. Dies ist wichtig, weil nur ein realistischer Verkaufspreis seriöse und vor allem solvente Interessenten anziehen wird. Und nur diese potenziellen Käufer machen einen erfolgreichen Verkauf erst möglich.

Bei einem Mehrfamilienhaus wird das sogenannte Ertragswertverfahren angewendet. Hierbei wird vor allem die Rendite betrachtet, die das Mehrfamilienhaus erzielen kann, wenn es vermietet wird. Auch die Restnutzungsdauer der Immobilie (und der einzelnen Wohneinheiten) und der aktuelle Zinssatz spielen eine wichtige Rolle. Wichtiger Hinweis: Die Wertermittlung mit dem Ertragswertverfahren ist komplex und ohne Fach- und Marktkenntnis kaum sinnvoll und aussagekräftig durchzuführen. Auch, weil der Wert jeder einzelnen Wohnung einzeln ermittelt werden muss. Ein erfahrener Makler kann Sie hierbei unterstützen und für die Erstellung eines präzisen Wertgutachtens sorgen. Das Angebot an Gutachtern ist groß – die besten muss man allerdings kennen.

Die vollständige Besprechung der Berechnung des Ertragswertes würde hier den Rahmen sprengen. Deshalb hier nur so viel: Der Ertragswert ergibt sich aus Bodenwert und Gebäudeertragswert der Immobilie. Der Bodenwert wiederum wird anhand der Grundstücksgröße und des Bodenrichtwerts berechnet. Letzteren können Sie über die zuständige Gemeinde in Erfahrung bringen. Den Gebäudeertragswert zu berechnen, ist etwas aufwendiger. Hierbei werden Reinertrag des Grundstücks, Bodenwertverzinsung und der Vervielfältiger (der sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins berechnet) genutzt, um den finalen Gebäudeertragswert zu berechnen. Sie sehen: Wer hier nicht genau weiß, was er tut, macht Fehler. Und die können teuer werden. Laien haben zudem oftmals das Problem, dass Sie nicht an alle aktuellen Werte gelangen oder bei der Berechnung dieser Fehler machen.

Was Sie aber auch als Laie bei der Wertermittlung Ihres Mehrfamilienhauses tun können: die Makro- und Mikrolage ansehen. Je besser die Lage, desto interessanter das Mehrfamilienhaus. Die besten mathematischen Formeln sagen nämlich wenig aus, wenn Sie nicht genau wissen, wie gut die Lage Ihrer Immobilie ist. Was jetzt zum Beispiel noch ein Viertel mit sehr niedrigen Mieten ist, kann schon nächstes Jahr Trendviertel mit explodierenden Mieten sein.

Die Makrolage beschreibt dabei das große Ganze: Wie ist die Arbeitsmarktsituation in der Region, wie hoch sind die Durchschnittsgehälter, wie sieht es mit Zuzug und Abwanderung aus, wie jung ist die Bevölkerung, etc. Die Mikrolage wiederum betrachtet die direkte Nachbarschaft der Immobilie. Wie flächendeckend ist die ärztliche Versorgung, wie sieht es mit Verkehrsanbindungen und schulischen Institutionen aus, wie nah sind Supermärkte und Freizeiteinrichtungen? Zur Mikrolage gehören auch Ausrichtung der Immobilie (wie ist die Aussicht, wo steht wann die Sonne?) und die Bauart der Immobilie und der Nachbarhäuser. Ein mondänes Altbauviertel ist einfach attraktiver als Plattenbau ...

Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, erzielen Sie meist einen immensen Gewinn. Trotzdem birgt der Verkauf nicht nur Vorteile. Auch die Risiken können nämlich immens sein.

Vor allem die steuerlichen Aspekte machen den Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu einem anspruchsvollen Projekt. Zum einen können wie bereits erwähnt Gewerbesteuer und Spekulationssteuer anfallen, zum anderen müssen Sie sich vorab ein klares Bild machen, was genau Sie wie steuerlich geltend machen können. Da wir keine Steuerberatung leisten können und dürfen, empfehlen wir Ihnen dringend, vor einem Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit einem erfahrenen Steuerberater zu sprechen. Und wenn wir schon von Profis sprechen: Der Verkauf einer Immobilie von privat ist generell eine riskante Angelegenheit. Bei einem Mehrfamilienhaus ist es praktisch unmöglich, hier als Laie fehlerfrei ans Ziel zu gelangen.

Potenzielle Käufer von Mehrfamilienhäusern sind meist Investoren oder Investorengruppen, die mit allen Wassern gewaschen sind. Zudem erfordert der Verkauf einer solchen Immobilie immer ein professionelles, auf alles vorbereitetes Auftreten. Auch die Immobilie selbst muss fehlerfrei und ansprechend beworben und präsentiert werden, alle Dokumente müssen vorliegen, etc. pp.

Wertermittlung, steuerliche Aspekte, Bürokratie und Rechtliches können Laien zudem schnell überfordern. Das größte Risiko besteht also, wenn Sie privat versuchen, eine solch wertvolle Immobilie zu verkaufen. Zudem kann nur ein professioneller Makler eine Immobilie sachlich und objektiv bewerten und verkaufen. Haben Sie das Mehrfamilienhaus beispielsweise geerbt, könnte ein Verkauf auch emotional zur Belastung werden. Bedenken Sie auch: Wollen Sie ein Mietshaus verkaufen, ist der Käufer an bestehende Mietverträge gebunden. Haben Sie kein klares Bild von diesen Verträgen (oder den Mietern), kann dies sich ebenfalls negativ auf den Kaufpreis auswirken – ganz zu schweigen von wenig lukrativen Sonderregelungen, zu niedrig angesetzten Mieten usw. Dazu kommt: Wollen Sie die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln, um dann jede Wohneinheit einzeln verkaufen zu können, genießen aktuelle Mieter einen Kündigungsschutz von drei Jahren.

Mehrfamilienhäuser erzielen bei einem Verkauf oft immense Gewinne. Dies gilt insbesondere, wenn Sie die Wohneinheiten als Eigentumswohnungen einzeln verkaufen. Wenn Sie sich für den Verkauf an der Seite von Gutachtern für eine exakte Wertermittlung und Immobilienmaklern für einen raschen, gewinnbringenden Immobilienverkauf zum Bestpreis entscheiden, können Sie sich zudem (fast) zurücklehnen und entspannt darauf warten, dass Ihr Mehrfamilienhaus gewinnbringend verkauft wird. Vorkaufsrechte für bestehende Mieter und Gemeinden bergen übrigens ebenfalls Vorteile. Oft müssen Sie gar nicht so lange nach interessierten Käufern suchen ...