Ratgeber Nachlassverwaltung von Immobilien

Je komplizierter und unübersichtlicher der Nachlass, desto größer ist die Chance, dass der Erbe oder die Erben auf einen Nachlassverwalter zurückgreifen müssen, wenn es zur Erbschaft kommt. Deswegen ist eine sinnvolle, klare und ehrliche Nachlassplanung im Vorfeld so wichtig. Der Erblasser hat das gute Gefühl, seine Sachen geregelt zu haben, die Erben wissen, dass sie in der schwierigen Zeit, wenn das Erbe anfällt, keine Energie und Sorgen an die Nachlassverwaltung und zahllose Behördengänge und Gerichtstermine verschwenden müssen. Dies gilt nicht nur aber vor allem dann, wenn Immobilien zum Nachlass gehören werden. Oft ist die Lage hier noch komplizierter als bei beweglichen, teilbaren Geldwerten. Umso besser, wenn schon weit vor der Nachlassabwicklung alles vorbereitet und geplant ist. Das ist auch deswegen wichtig, weil die Nachlassverwaltung unabhängig vom Testament erfolgt. Während ein Testament vorschreibt, wer Testamentsvollstrecker ist und wie der Nachlass vollstreckt werden soll, wird bei der Nachlassverwaltung der Nachlassverwalter vom Gericht bestimmt – und dieser folgt dann einem fest vorgeschriebenen Prozedere, unabhängig von dem, was vielleicht im Testament geschrieben steht. Kurz: Wer möchte, dass sein letzter Wille genau so umgesetzt wird, wie er geschrieben steht, sollte Sorge dafür tragen, dass der Nachlass weder unübersichtlich noch rechtlich oder schuldentechnisch brisant ist.

Laufende Darlehen, Sanierungsfälle, unklare Eigentumsverhältnisse und vieles mehr: Immobilien sind ein Thema für sich, wenn sie Teil eines Nachlasses sind. Dazu kommt, dass sie, wie der Name schon sagt, unbeweglich sind. Immobilien lassen sich nicht einfach aufteilen wie Geldwerte, überhaupt lässt sich ihr Verkehrswert nicht schnell und problemlos bestimmen. Kommt dann noch dazu, dass die Immobilie einer Erbengemeinschaft vermacht werden soll, kommen unterschiedliche Interessen, möglicherweise Streitigkeiten und auf jeden Fall ein immenser Aufwand auf alle potenziellen Erben zu.

Ob ganz generell oder eine Immobilie im Nachlass: Eine Nachlassverwaltung zu beantragen ergibt immer dann Sinn, wenn die Nachlasssituation sehr unübersichtlich ist, eine Überschuldung des Erblassers sich abzeichnet oder Zeit und Nerven knapp sind, um sich der Nachlassverwaltung persönlich zu stellen – vor allem in einer Erbengemeinschaft.

Nimmt ein Erbe die Erbschaft an, haftet er oder sie mit seinem oder ihrem Privatvermögen für eventuelle Nachlassverbindlichkeiten. Nachlassgläubiger werden also versuchen, den Erben zu belangen. Beantragt dieser allerdings die Nachlassverwaltung, werden die Nachlassverbindlichkeiten über den Nachlass beglichen. Das Privatvermögen des Erben ist geschützt, er haftet nicht persönlich, sondern begleicht die Schulden aus dem Nachlass. Ist der Nachlass zahlungsunfähig oder vollkommen überschuldet, rettet hingegen oft nur noch die Eröffnung eines Nachlassinsolvenzverfahrens. Dieses eröffnet übrigens auch der Nachlassverwalter, wenn er bemerkt, dass der Nachlass nicht sinnvoll verwaltet werden kann, weil er überschuldet und zahlungsunfähig ist.

Eines vorweg: Sind Sie nicht Alleinerbe, sondern soll die Immobilie einer Erbengemeinschaft vermacht werden, muss die Erbengemeinschaft einstimmig die Nachlassverwaltung beantragen. Die Zustimmung aller Miterben ist also zwingend erforderlich. Sie ahnen es: Hier versteckt sich Konfliktpotential. Die wichtigste Regel lautet hier also: Sprechen Sie miteinander, finden Sie Kompromisse. Mehr Informationen finden Sie in unseren Ratgebern zum Thema Erbengemeinschaft und Immobilien.

Übrigens können auch Nachlassgläubiger die Nachlassverwaltung beantragen, um so an ihr Geld zu kommen. Vor allem, wenn das Verhalten des Erben Grund zur Annahme gibt, dass dieser den Nachlass verschleudert, ist dies sinnvoll. Ob Erbengemeinschaft, Nachlassgläubiger oder Alleinerbe: Der Antrag auf Nachlassverwaltung muss beim zuständigen Nachlassgericht schriftlich gestellt werden. Im Antrag sollten diese Informationen zu finden sein:

• Grund der Antragsstellung
• Informationen zum Erblasser und der antragstellenden Person(en)
• Informationen zur Testamentseröffnung
• Zudem: Falls ein Nachlassverwalter vom Antragsteller vorgeschlagen werden soll, die Informationen zu dieser Person.

Wird dem Antrag stattgegeben, bestimmt das Nachlassgericht einen Nachlassverwalter. Es nimmt dabei auch Vorschläge des Antragsstellers an, prüft aber intensiv, ob die vorgeschlagene Person für die Aufgabe qualifiziert ist und in Frage kommt. 

Der Nachlassverwalter kostet übrigens Geld. Die Gebühren für den Nachlassverwalter legt das Gericht fest, sie werden dann aus dem Nachlass bezahlt. Deckt der Nachlass die Kosten nicht, übernimmt der Staat oft die Kosten.

Das Wichtigste zuerst: Während der Nachlassverwalter den Nachlass ordnet und Nachlassverbindlichkeiten begleicht (also: Schulden tilgt), haben die Erben keinerlei Zugriff auf den Nachlass. Allerdings haben auch Gläubiger des Erben keinen Zugriff auf den Nachlass mehr.

Der Nachlassverwalter nimmt den Nachlass in Besitz. Er erstellt ein Schuldenverzeichnis und sorgt für die Befriedigung der Nachlassgläubiger, indem er Werte aus dem Nachlass veräußert. Zudem wird der Nachlass geordnet und für die Nachlassverteilung, bzw. Erbauseinandersetzung vorbereitet. Hierfür erstellt der Nachlassverwalter eine Nachlassliste (einschließlich aller Verbindlichkeiten). Der Nachlassverwalter kümmert sich außerdem am Ende um die Verteilung des verbliebenen Nachlasses auf die Erben, er führt generell Verhandlungen mit Nachlassgläubigern und übernimmt so für die Zeit der Nachlassverwaltung alle Pflichten, die mit dem Erbe einhergehen.

Während der Nachlassverwalter sich um die Verwaltung und Abwicklung des Nachlasses auf Antrag von Erben oder Gläubigern kümmert, dient der Nachlasspfleger der Sicherung des Nachlasses bis eine Erbschaft überhaupt angenommen wird und Erben ermittelt werden konnten. Ist kein Erbe auffindbar, organisiert der Nachlasspfleger die Beerdigung, er löst den Haushalt auf oder kümmert sich sogar um den Verkauf von Nachlassimmobilien. Kurz: Der Nachlasspfleger ist gesetzlicher Vertreter der unbekannten Erben. Wie auch der Nachlassverwalter wird der Nachlasspfleger (bzw. die Nachlasspflegschaft) von einem Nachlassgericht angeordnet. Nachlassgläubiger können eine Nachlasspflegschaft beantragen..