Ratgeber Immobilienverkauf als Erbengemeinschaft

Jeder Miterbe muss anderen Erben Auskunft über mögliche Zuwendungen geben, für die er oder sie zum finanziellen Ausgleich verpflichtet sein könnte. Außerdem können Kinder, die den Erblasser vor dem Tod gepflegt haben, dafür von anderen Miterben Ausgleich verlangen, wenn diese Miterben ebenfalls Kinder des Erblassers waren. Ausgleichspflicht kann auch dann bestehen, wenn bei mehreren erbenden Kindern ein Kind bereits zu Lebzeiten ein Teil des Erbes geschenkt bekommen hat. Der Erblasser kann hierbei festlegen, ob diese Zuwendung ausgleichspflichtig ist oder vom Ausgleich befreit wird.

Ob Alleinerbe oder Erbengemeinschaft: In dem Moment, da Sie eine Immobilie erben, ist der Grundbucheintrag von Haus aus falsch. Der Erblasser wird hier nämlich noch immer als Eigentümer gelistet. Das Grundbuch muss also korrigiert werden. Dazu müssen Sie (oder die gesamte Erbengemeinschaft) einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen, wo der Verstorbene zuletzt gemeldet war. Knackpunkt ist hierbei der Nachweis der Erbschaft. In den meisten Fällen muss ein Erbschein vorgelegt werden, der eindeutig die Erbfolge beweist. Andere mögliche erlaubte Dokumente sind ein notariell beglaubigtes Testament, ein notarieller Erbvertrag oder eine Vollmacht des Erblassers.
Der Erbschein schafft klare rechtsverbindliche Fakten: Wer ist Erbe. Zu welchen Teilen geht das Erbe an die Erben? Der Erbschein legt also auch die Erbquote fest, die noch wichtig wird.
Wichtig für Erben von Immobilien: Hier kommen Sie um einen beglaubigten Erbschein meist nicht herum.
Jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft kann einen Erbschein beantragen und dann die Erbengemeinschaft ins Grundbuch eintragen lassen. Eine Zustimmung der Erbengemeinschaft ist hierfür nicht notwendig (aber im Sinne der Harmonie empfehlenswert).

Bis alle Fragen geklärt und die Immobilie schließlich dank Einigkeit der Erben final vererbt und auseinandergesetzt wurde, ist sie Gesamthandseigentum der Erbengemeinschaft. Keiner der Eigentümer (also: Miterben) kann allein darüber verfügen. Jede Aktion, welche die Immobilie betrifft, muss abgestimmt werden. Eklatante Maßnahmen (sogenannte außerordentliche Maßnahmen) benötigen dabei zudem immer Einstimmigkeit! Stellt sich nur ein Miterbe quer, scheitert der Plan, eine Maßnahme zu ergreifen (wie bspw. den Verkauf der Immobilie). Das Grundproblem einer Immobilie bei vielen Erben ist: Sie kann nicht einfach so aufgeteilt werden. Ihr Wert muss bestimmt werden (meist durch einen unabhängigen Sachverständigen, was Geld kostet). Es muss geklärt werden, wer wie viel bekommt. Und wie man die Immobilie in etwas Mobiles wie Geld umwandeln kann. Dass eine vererbte Immobilie in vielen Fällen auch emotionalen Wert besitzt, macht die Abwicklung des Erbes nicht unbedingt leichter. Nachfolgend finden Sie drei Wege, wie eine Erbengemeinschaft friedlich, gerecht und für alle sinnvoll ein geerbtes Haus aufteilen kann.

Hat ein Miterbe die Eigennutzung einer geerbten Immobilie im Sinn, kann er sich mit den anderen Miterben darauf einigen, dass diese ihre Anteile aufgeben und dafür ausgezahlt werden. Dies muss in einem notariell beglaubigten Auflösungsvertrag festgehalten werden. Hier wird auch der Betrag festgelegt, den der Miterbe, der das Haus als Familienwohnsitz (also für den Eigenbedarf) nutzen will, an die jeweiligen Miterben auszahlen muss, um Alleineigentümer zu werden. Die Anteile richten sich oft nach der Erbquote, also danach, wie viel einem Miterben vom Gesamterbe zusteht. Immer aber empfehlen wir ein Wertgutachten der Immobilie, um eine faire und auch langfristig streitfreie Bemessung des Erbgegenstandes zu gewährleisten.

Sehr oft eine elegante Lösung, vor allem, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht auf den Verkauf der Immobilie einigen kann. Will eine Erbengemeinschaft ein geerbtes Haus vermieten, ist der erste Schritt der der Rechtsfähigkeit. Die Erbengemeinschaft wird in einem notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag zu einer rechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemacht. Ist die GbR gegründet, kann die Erbengemeinschaft das Erbe vermieten. Die Mieteinnahmen entsprechen hierbei meist den Erbanteilen der Miterben, die genaue Höhe der Anteile kann aber ebenfalls individuell im Gesellschaftsvertrag der GbR geregelt werden.

Die dritte Lösung ist meist die stress- und konfliktärmste: Die Erbengemeinschaft auflösen, indem das Haus an einen Dritten verkauft wird. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die Immobilie wird schnell verkauft, der Erlös kann schnell unter den Miterben aufgeteilt werden. Das ist auch deswegen interessant, weil ein rascher Hausverkauf auch die Minimierung laufender Kosten bedeutet. Wie gehen Sie also beim Hausverkauf als Erbengemeinschaft vor? Am Anfang steht die Erteilung einer Vollmacht durch die Erbengemeinschaft. Entweder an einen Miterben oder einen Makler. Miterbe oder Makler haben dann den Auftrag, im Interesse der Erbengemeinschaft zu handeln und die Immobilie zu schnell und lukrativ wie möglich zu veräußern.

Was passiert, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann? Was ist, wenn ein Miterbe sich quer stellt und partout nicht an einem Strang ziehen will? Uneinigkeit beim Hausverkauf (oder bei der Hausvermietung) kann eine Erbengemeinschaft lahmlegen. Es herrscht dann: Stillstand. Das ist aber nicht Sinn der Erbengemeinschaft. Ihr Ziel ist immer: die Auflösung. Entweder im Guten, weil das Erbe erfolgreich auseinandergesetzt wurde, oder eben im Schlechten, weil die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann. Im zweiten Fall kann jedes Mitglied der Erbengemeinschaft die Auflösung derselben einfordern. Es kommt zu einer Auseinandersetzungsklage, die erreichen soll, dass das Erbe nun endlich, von außen gesteuert, auseinandergesetzt wird. Das Problem: Am Ende dieses Weges steht meist die Teilungsversteigerung, eine Form der Zwangsversteigerung, die vom Nachlassgericht angeordnet wird, wenn nichts mehr hilft. Die Immobilie wird dann meist weit unter Wert versteigert, durch den Prozess selbst fallen extra Kosten an. Der Erlös steht allen Miterben gemäß Erbanteil zu, da die Immobilie nun in Geldwerte umgewandelt wurde, sollte es schnell zur Auseinandersetzung kommen und die Erbengemeinschaft aufgelöst werden können. Wichtig: Alle Miterben können bei einer Teilungsversteigerung mitbieten und so das Haus ersteigern. Dank Erbrecht haben Sie zudem als Miterbe ein Vorkaufsrecht, auch bei Zwangsversteigerungen.