Ratgeber Scheidung bei gemeinsamer Immobilie
Bei einer Scheidung gibt es viele Dinge zu klären. Persönliches und Finanzielles. Und zu letzterem gehören auch gemeinsame Immobilien – vom Grundstück übers Haus bis hin zu Eigentumswohnungen oder einfach nur der gemeinsamen Ehewohnung. Ob gemietet oder Eigenheim: In diesem Ratgeber geht es um Immobilien bei Scheidung. Um die Frage, was mit dem gemeinsamen Haus passiert, wer in der gemeinsamen Wohnung bleiben darf oder sollte, wie man den Immobilienverkauf gemeinsam angehen kann und vieles mehr – während der Trennung und nach der endgültigen Scheidung. Wir sehen uns wichtige Themen wie den Zwangsverkauf durch Teilungsversteigerung, die Abwicklung von bestehenden Immobilienkrediten und die möglichen Optionen beim Hausverkauf an. Und falls Sie dann noch Fragen haben, wenden Sie sich gerne an uns oder tauchen Sie dank unserer speziellen Ratgebern noch tiefer in die Materie ein.
Die Ehewohnung – was passiert während und nach der Scheidung?
Eine Scheidung besteht im Grunde aus einer Trennungsphase und der Zeit nach der endgültigen Scheidung. Während der Trennungsphase bleiben die Nutzungsverhältnisse an der Wohnung meist unverändert. Mieter bleiben Mieter, Eigentümer bleiben Eigentümer. In der Praxis bedeutet dies, dass kein Ehepartner während der Trennungsphase gezwungen werden kann, aus der gemeinsam gemieteten Wohnung auszuziehen oder das gemeinsam finanzierte Haus zu verlassen. Auch kann ein Eigentümer die Immobilie nicht ohne Zustimmung des anderen Eigentümers an Dritte veräußern. Es gilt: Alles wie gehabt. Mietverträge laufen weiter, Kredite müssen weiter (gemeinsam) abbezahlt werden. Soll es zu einer räumlichen Trennung kommen, ist dies in der Regel eine Sache der Kompromissbereitschaft. Ehepartner können freiwillig ausziehen, um den Frieden zu wahren, gezwungen sind sie dazu meist nicht.
Ausnahmen: Wann muss ein Ehepartner ausziehen?
Besteht berechtigte Sorge um das Kindswohl oder droht durch einen Ehepartner körperliche oder seelische Gewalt, kann dieser gesetzlich gezwungen werden, auszuziehen. Es geht hier um Härtefälle (bspw. körperliche Gewalt) und Billigkeit (bspw. wenn ein Ehepartner fortlaufend Besuch eines neuen Lebensgefährten empfängt).
Nach der Scheidung
Erst mit der endgültigen Scheidung endet die Trennungsphase. Die Trennung ist abgeschlossen, offiziell, die Ehepartner sind geschiedene Leute. Spätestens jetzt muss eine Lösung gefunden werden. Am besten einvernehmlich und ohne den nervenaufreibenden und kostspieligen Gang vor Gericht. Möglich wären die Überlassung der Wohnung durch den finanziell stärkeren Partner an den finanziell schwächer gestellten. Mietverträge sind ebenfalls nicht in Stein gemeißelt und könne neu ausgehandelt werden, wenn die neuen Nutzungsverhältnisse erstmal geklärt sind. Klagen und Rechtstreitigkeiten sollten immer der letztmögliche Schritt sein. Wir treten hier gerne als Mediatoren auf, beraten Sie gerne und helfen dabei, eine für alle passende Lösung zu finden.
Immobilien bei Scheidung – wie mit dem gemeinsamen Haus umgehen?
Bei Eigentum wird die Sache komplizierter. Ob gemeinsames Haus oder gemeinsame Ehewohnung: Sind beide Ehepartner Eigentümer einer Immobilie kann es passieren, dass dies zu Streitigkeiten und Stolpersteinen im Scheidungsprozess führt. Der Grund: Immobilien sind unbewegliche Werte und schwer (auf-)teilbar – im Gegensatz zu Geldwerten, die einfach zu teilen und damit einfach unter den Ehepartnern verteilt werden können. Sind beide Ehepartner sich einig, dass die Immobilie im Zuge der Scheidung verkauft werden soll, kann eine Methode gefunden werden, die den größtmöglichen Profit bei kleinstnötigem Stress bedeutet. Was aber, wenn ein Ehepartner in Haus oder Wohnung leben, die Immobilie derzeit nicht verkaufen oder aus anderen Gründen nicht aufgeben möchte?
Reden ist Gold, Schweigen ist Blech
Tatsächlich ist Kommunikation alles bei einer Scheidung. Und das ist meist das Problem. Wer sich scheiden lässt, hat oft kaum mehr Energie für, Lust auf oder Interesse an Gesprächen und Kompromissen. Diese sind aber notwendig, wenn es um den Umgang mit gemeinsamen Immobilien geht. Will ein Partner verkaufen, der andere aber nicht, kann dies zum Rosenkrieg führen. Findet sich keine Lösung, mit der beide Ehepartner leben können, bleibt oft nur noch der letzte Ausweg: die Teilungsversteigerung. Um diese zu vermeiden können Sie sich jederzeit an erfahrene, diskrete und engagierte Mediatoren wenden, die Ihnen und dem Ehepartner dabei helfen, profitable und sinnvolle Lösungen in Sachen Immobilien bei Scheidung zu finden. Wir stehen Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Die Teilungsversteigerung – die oft schlechteste Lösung
Können sich die Ehepartner nicht über den Verkauf einer Immobilie einigen, bleibt als letztes Mittel der Wahl oft nur noch die Teilungsversteigerung. Diese ist im Grunde nichts anderes als eine Zwangsversteigerung, die von jedem Miteigentümer ohne Zustimmung des anderen Miteigentümers beantragt werden kann. Zwar kann eine solche Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht durchaus langwierige Scheidungsstreitigkeiten klären und die Immobilie in Geld umwandeln, allerdings liegt der Verkaufserlös meist weit unter dem, was Sie durch einen gewöhnlichen Verkauf oder eine freiwillige Versteigerung bekommen könnten. Zudem fallen Kosten für den Antrag auf Teilungsversteigerung, Rechtsanwälte, Gutachten und vieles mehr an.
Falls Sie mehr zum Thema Teilungsversteigerung wissen möchten, lesen Sie am besten unseren Ratgeber „Immobilien-Zwangsverkauf bei Scheidung“.
Der Hausverkauf – die Optionen, für alle das Beste
Die Teilungsversteigerung muss nicht sein. Wenn Sie auf Kommunikation setzen und rational und effizient an das Thema Immobilienverkauf gehen, kann dies zu einem Ergebnis führen, das gut für alle Beteiligten ist. Hier einige Optionen, die Sinn ergeben:
Der klassische Hausverkauf
Vorab müssen bestehende Kredite getilgt und Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank geleistet werden, dann steht einem Hausverkauf nichts mehr im Weg. Ob Sie dabei die Immobilie klassisch via Makler verkaufen oder bei einer freiwilligen Versteigerung verauktionieren wollen, steht Ihnen frei. Wir beraten Sie bei diesem Thema gerne!
Auszahlung des anderen Ehepartners
Sie möchten das Haus behalten, Ihr/e EhepartnerIn nicht? Das muss nicht in der Teilungsversteigerung enden. Stattdessen können Sie im gegenseitigen Einvernehmen den Ehepartner auszahlen und so alleinige/r EigentümerIn der Immobilie werden. Aber Achtung: Falls noch ein laufender Kredit abbezahlt werden muss, gibt es ohne Zustimmung der Bank keine Auszahlung!
Realteilung
Hierbei wird ein Haus in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut. Jeder Ehepartner erhält dann eine Hälfte und kann mit dieser machen, was er oder sie will: vermieten, verkaufen, selbst dort leben. Bedenken Sie auch hier: Bestehen noch Verpflichtungen gegenüber der Bank, ist eine Absprache mit dieser unbedingt nötig. Und: Diese Lösung ist oft sehr teuer.
Übertragung auf gemeinsame Kinder
Kein Verkauf, sondern eine Schenkung. Sämtliche Rechte gehen an das oder die Kinder über. Und damit auch alle Pflichten. Das offensichtliche Problem: Kinder werden langfristig belastet. Emotional und ideell eine schöne Idee, muss diese gründlich durchdacht sein und auf lange Sicht durchgerechnet werden.
Teilungserklärung
Nur möglich bei Wohnungseigentum, das aus mehreren Wohneinheiten (Bspw. ein Mehrfamilienhaus) besteht: Die EhepartnerInnen einigen sich und jede/r EhepartnerIn erhält das Alleineigentum an bestimmten Wohnungen.
Sie suchen noch mehr Informationen zum Thema Immobilienverkauf bei Scheidung? In unserem gleichnamigen Ratgeber finden Sie viele weitere nützliche Tipps und praktisches Wissen.
Immobilien bei Scheidung – was geschieht mit unserem Kredit?
Grundsätzlich gilt: Wer einen Darlehensvertrag unterzeichnet hat, haftet für die Begleichung des Kredits. Daran ändert auch eine Scheidung nichts. Das Problem hierbei: Oft ist ein Ehepartner nach der Scheidung finanziell nicht in der Lage, seinen oder ihren Verpflichtungen nachzukommen. Oder aber, ein Ehepartner überlässt dem anderen die Immobilie und möchte zudem aus dem laufenden Darlehen aussteigen. Zuerst gilt bei diesen und ähnlichen Fragen: Besprechen Sie möglichst jeden Schritt, der mit dem Darlehensvertrag zusammenhängt, vorab mit Ihrer Bank. Denn: Meist geht ohne die Zustimmung der Bank gar nichts – und Vereinbarungen, die Sie und Ihr Ehepartner ohne Zustimmung der Bank getroffen haben, sind nichts als nichtig. Mögliche Lösungen, um einen Kredit zu tilgen oder aus der Haftung für eine Darlehensbegleichung auszutreten sind vielfältig.
Sie können sich zum Beispiel gemeinsam entscheiden, die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös die restliche Kreditsumme zu begleichen. Problem ist hier, dass die Bank daran meist kein Interesse hat, weil ihr so die Zinszahlungen entgehen. Um diese auszugleichen, fällt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die sehr hoch sein kann und den Erlös Ihrer Immobilie senkt. Dem entgegenwirken können Sie beispielsweise, indem Sie den solventen Käufer Ihrer Immobilie auch zum neuen Schuldner machen. Der neue Käufer bietet also an, den laufenden Kredit zu übernehmen. Die Bank kann dies aus Kulanz annehmen, sie muss es aber nur annehmen, wenn der Käufer über dieselbe oder eine höhere Bonität verfügt als Sie. Eine weitere Möglichkeit, aus einem laufenden Darlehensvertrag für eine Immobilie herauszukommen, ist die Umschuldung bei einer anderen Bank. Sie nehmen also bei einer neuen Bank einen Kredit auf, mit dem Sie den Darlehensvertrag für die Immobilie tilgen. Der Vorteil hierbei: Dieser neue Kredit kann vom solventen Ehepartner ausgehandelt werden, der finanziell schwächere Partner hat mit diesem neuen Kredit nichts zu tun.
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